Aidat Ödemeyen Kiracıya Ne Yapılır? Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Hukuki Süreç

9 Nisan 2026 | Site Yönetimi Samsun

Apartman ve site yönetimlerinin en sık karşılaştığı sorunların başında aidat ödemeyen kiracılar gelmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu, bu konuda hem kat maliklerini hem de kullanıcıları (kiracılar dahil) kapsayan net düzenlemeler içermektedir. Bu rehberde, aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı izlenmesi gereken hukuki süreci adım adım açıklıyoruz.

Kiracının Aidat Sorumluluğu: Yasal Dayanak

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi, aidat borcu konusunda kritik bir düzenleme içermektedir. Bu maddeye göre: "Kat malikinin borç ve yükümlülüklerine, onun bağımsız bölümünde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalananlar da, müştereken ve müteselsilen sorumludur."

Bu hüküm gereği, kiracı apartman aidatını ödemek zorundadır ve yönetim, aidat borcunu hem kiracıdan hem kat malikinden (ev sahibinden) talep edebilir. Müteselsil sorumluluk ilkesi, yönetimin alacağını tahsil etme şansını önemli ölçüde artırmaktadır.

Adım 1: Sözlü Uyarı ve İletişim

Aidat borcunu zamanında ödemeyen kiracıya ilk yaklaşım, nezaket çerçevesinde sözlü uyarı olmalıdır. Ödeme unutulmuş olabilir veya geçici bir mali sıkıntı yaşanıyor olabilir. Bu aşamada:

• Kiracıya ödenmemiş aidat tutarı ve vade tarihi hatırlatılır.
• Ödeme için makul bir süre tanınır (genellikle 7-15 gün).
• Ödeme yapılmaması halinde yasal sürecin başlatılacağı nazikçe bildirilir.

Sözlü uyarı, birçok durumda sorunu çözmektedir. Ancak kayıt altına alınması güç olduğundan, sonraki adımlara geçiş için yazılı iletişim tercih edilmelidir.

Adım 2: Yazılı İhtarname Gönderme

Sözlü uyarı sonuç vermezse, kiracıya yazılı ihtarname gönderilmesi gerekir. İhtarname, hem borcu resmi olarak belgelemek hem de yasal süreç için zemin hazırlamak açısından kritik öneme sahiptir.

İhtarname Örneği

İhtarname, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile gönderilmelidir. Noter ihtarnamesi hukuki açıdan daha güçlü bir delil niteliği taşır.

Adım 3: Kat Malikine (Ev Sahibine) Bildirim

Kiracının aidat ödememesi durumunda, kat malikine de ayrıca yazılı bildirimde bulunulması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesine göre kat maliki, kiracısının ödemediği aidat borcundan müteselsilen sorumludur.

Kat malikine gönderilecek bildirimde; kiracının borç durumu, gönderilen ihtarname tarihi ve kiracıdan tahsil edilemeyen tutarın kendisinden talep edileceği belirtilmelidir. Bu bildirim, çoğu durumda kat malikinin kiracısı üzerinde baskı kurarak ödeme yapmasını sağlar.

Adım 4: İcra Takibi Başlatma

İhtarname süresinin dolmasına rağmen ödeme yapılmazsa, icra müdürlüğüne başvurularak ilamsız icra takibi başlatılır. Takip hem kiracı hem de kat maliki aleyhine birlikte yapılabilir.

İcra takibi başlatırken gerekli bilgiler:

• Borçlunun (kiracı ve/veya kat maliki) kimlik bilgileri ve adresi
• Asıl alacak tutarı (ödenmemiş aidat toplamı)
• Gecikme tazminatı (%5/ay hesabı ile)
• İhtarname masrafları

İcra müdürlüğü, borçluya ödeme emri gönderir. Borçlunun ödeme emrine itiraz etmesi halinde itirazın iptali davası açılabilir. İtiraz etmemesi halinde ise borç kesinleşir ve haciz işlemlerine geçilir.

Adım 5: İtirazın İptali Davası

Borçlu icra takibine itiraz ederse, alacaklı (site yönetimi) itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası açabilir. Davada; aidat borçlarının varlığı, tutarı ve gecikme tazminatı talep edilir.

Mahkeme, davayı kabul ederse borçlu ayrıca alacağın yüzde yirmisinden az olmamak üzere icra inkar tazminatı ödemeye de mahkum edilebilir. Bu durum, haksız yere itiraz eden borçlular için caydırıcı bir mekanizmadır.

Gecikme Tazminatı Hesaplama

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi gereği, aidat borcunu zamanında ödemeyen kat maliki veya kullanıcıdan aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı talep edilebilir. Bu oran kanun tarafından belirlenmiştir ve sözleşme ile düşürülemez.

Örnek hesaplama: Aylık 500 TL aidat borcunu 3 ay geciktiren kiracıdan; 1.500 TL asıl alacak + gecikme tazminatı (birinci ay için 500 x %5 x 3 ay = 75 TL, ikinci ay için 500 x %5 x 2 ay = 50 TL, üçüncü ay için 500 x %5 x 1 ay = 25 TL) toplamda 150 TL gecikme tazminatı ile birlikte 1.650 TL talep edilebilir.

Pratik Öneriler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Kayıt tutma: Tüm iletişimleri (sözlü uyarılar dahil) tarih ve içerik olarak kayıt altına alın.
• Düzenli takip: Aidat borçlarını aylık olarak takip edin, birikimine izin vermeyin. Dijital aidat takip sistemimiz bu süreci otomatize eder.
• Hukuki danışmanlık: İcra takibi ve dava süreçlerinde mutlaka bir avukattan destek alın.
• Yönetim planı kontrolü: Yönetim planınızdaki aidat ve tahsilat kurallarını gözden geçirin.
• Genel kurul kararı: Aidat ödemeyen kiracılara karşı yasal işlem başlatılması konusunda genel kurul kararı alınması, yönetimin elini güçlendirir.

Profesyonel Yönetimin Aidat Tahsilatındaki Rolü

Profesyonel site yönetim firmaları, aidat tahsilat süreçlerini dijital sistemler ve otomatik hatırlatma mekanizmaları ile yürütür. Ödeme gecikmelerinde otomatik bildirimler gönderilir, ihtarname süreçleri zamanında başlatılır ve gerektiğinde icra takibi koordine edilir. Bu sistematik yaklaşım, aidat tahsilat oranlarını bireysel yönetime kıyasla önemli ölçüde artırır.

Samsun'da aidat tahsilat sorunu yaşıyorsanız, ücretsiz teklif alarak profesyonel yönetim desteğinden yararlanabilirsiniz. Aidat yönetimi rehberimizde konuya ilişkin daha fazla bilgi bulabilirsiniz.

Sonuç

Aidat ödemeyen kiracıya karşı Kat Mülkiyeti Kanunu güçlü hukuki araçlar sunmaktadır. Sözlü uyarıdan başlayarak, yazılı ihtarname, icra takibi ve dava sürecine kadar uzanan bu hukuki mekanizmalar, doğru ve zamanında uygulandığında son derece etkilidir. Önemli olan, süreci ertelemeden başlatmak ve her adımı belgelendirmektir. Profesyonel bir site yönetim şirketi ile çalışmak, bu süreçlerin eksiksiz ve zamanlı yürütülmesini garanti altına alır.

Sıkça Sorulan Sorular