Kat Mülkiyeti Kanunu, Türkiye'de apartman ve sitelerin yönetimini düzenleyen temel yasal düzenlemedir. 634 sayılı bu kanun, 1965 yılında yürürlüğe girmiş olup sonraki yıllarda birçok kez güncellenmiştir. Samsun'da site yönetimi hizmeti veren firmamız olarak, kanunun güncel halini ve site yönetimine etkilerini bu kapsamlı rehberde ele alıyoruz.
Site yönetimi, kat malikleri, yöneticiler ve kiracılar arasındaki hak ve yükümlülüklerin doğru bilinmesi hayati önem taşımaktadır. Kanunun bilinmemesi, gereksiz anlaşmazlıklara, hukuki sorunlara ve mali kayıplara yol açabilir. Bu rehber, hem kat malikleri hem de site yöneticileri için temel bir başvuru kaynağı olarak hazırlanmıştır.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na Genel Bakış
Kanun, temel olarak şu konuları düzenler:
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı haklarının kurulması
- Bağımsız bölümler ve ortak alanların tanımlanması
- Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri
- Yönetim organlarının oluşturulması ve işleyişi
- Ortak giderlere katılım esasları
- Uyuşmazlık çözüm mekanizmaları
Kat Maliklerinin Hakları
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerine geniş haklar tanımaktadır:
Mülkiyet Hakkı (Madde 15)
Kat maliki, bağımsız bölümü üzerinde malik sıfatıyla tüm haklardan yararlanır. Bağımsız bölümünü dilediği gibi kullanabilir, kiraya verebilir veya devredebilir. Ancak bu haklar, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmemek ve yönetim planına uymak koşuluyla geçerlidir.
Oy Hakkı (Madde 31)
Her kat maliki, kat malikleri kurulu toplantılarında oy kullanma hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malikler, her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkına sahiptir. Ancak bir kişinin kullanacağı oy sayısı, toplam oy sayısının üçte birini geçemez.
Denetim Hakkı
Her kat maliki, yöneticinin mali hesaplarını, karar defterini ve diğer kayıtlarını inceleme hakkına sahiptir. Yönetici bu belgeleri göstermekle yükümlüdür.
Dava Hakkı (Madde 33)
Yönetim planına veya kanuna aykırı kararlar aleyhine, kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvurarak iptal davası açabilir. Bu hak, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde kullanılmalıdır.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
Ortak Giderlere Katılım (Madde 20)
Apartman gider yönetimi kapsamında en önemli yükümlülük, ortak giderlere katılımdır. Kat malikleri, anagayrimenkulün genel giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Ancak yönetim planında farklı bir dağılım esası belirlenmişse, o esas uygulanır.
Ortak giderlerden sorumluluk şu şekilde sınıflandırılır:
- Genel Giderler: Tüm kat malikleri arsa payı oranında katılır (yapı güçlendirme, çatı tamiri vb.)
- Ortak Yer Giderleri: Ortak yeri kullanan malikler eşit olarak katılır (asansör, merdiven temizliği vb.)
- Özel Giderler: Yalnızca ilgili bağımsız bölümün maliki karşılar
Saygılı Kullanım (Madde 18)
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak alanları kullanırken doğruluk kurallarına uymak, diğer malikleri rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememek zorundadır.
Yönetim Planına Uyma
Yönetim planı, kat maliklerini ve onların haleflerini (bağımsız bölümü sonradan satın alanları) bağlar. Plana aykırı davranış hukuki yaptırımlara tabi tutulabilir.
Site Yöneticisinin Hakları ve Yetkileri
Samsun'da apartman yöneticisi veya site yönetim kurulu, kanundan doğan önemli yetkilere sahiptir:
Yönetici Seçimi (Madde 34)
Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir. Yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, dışarıdan profesyonel bir kişi veya site yönetim şirketi de yönetici olarak atanabilir. Yönetici en fazla bir yıl için seçilir, ancak tekrar seçilmesi mümkündür.
Yöneticinin Görevleri (Madde 35)
- Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
- Anagayrimenkulün bakımını sağlamak ve onarımlarını yaptırmak
- Anagayrimenkulü sigorta ettirmek
- Avans ve aidat toplamak
- Anagayrimenkulün gelirlerini toplamak
- Ortak giderleri ödemek
- Kat malikleri kuruluna hesap vermek
Yöneticinin Temsil Yetkisi (Madde 38)
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını icra etmek ve anagayrimenkulü ilgilendiren tebligatları kabul etmekle yetkilidir. Borçlu kat malikleri aleyhine icra takibi başlatabilir ve dava açabilir.
Kat Malikleri Kurulu Toplantısı
Olağan Toplantı (Madde 29)
Kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez toplanır. Yönetim planında belirtilen zamanda, belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayında toplanır. Toplantıda bir önceki yılın hesap raporu görüşülür, yeni bütçe onaylanır ve yönetici seçimi yapılır.
Olağanüstü Toplantı (Madde 29)
Yönetici veya denetçi, önemli bir sebep çıktığında kat maliklerini olağanüstü toplantıya çağırabilir. Ayrıca kat maliklerinin üçte biri talep ederse, toplantı düzenlenmek zorundadır.
Karar Yeter Sayıları
| Karar Türü | Gerekli Çoğunluk |
|---|---|
| Olağan kararlar | Toplantıya katılanların salt çoğunluğu |
| Önemli kararlar (tadilat vb.) | Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Yönetim planı değişikliği | Kat maliklerinin 4/5'i |
| Ortak yerlerin kullanım amacının değişimi | Oybirliği |
Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi
Aidat takibi kapsamında en önemli hukuki araç, gecikme tazminatı ve icra takibidir:
Gecikme Tazminatı (Madde 20)
Ortak gider payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanunla belirlenmiş olup sözleşme ile artırılamaz veya azaltılamaz.
İcra Takibi
Yönetici, kat malikleri kurulu kararına gerek olmaksızın, borçlu kat malikleri aleyhine doğrudan icra takibi başlatabilir. İşletme projesine dayalı alacaklar için ilamsız icra takibi yeterlidir.
Bağımsız Bölümün Devri (Madde 25)
Borcunu ödemeyen veya sürekli olarak diğer malikleri rahatsız eden kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri için dava açılabilir. Bu son derece ağır bir yaptırım olup, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun kararı gerekir.
Samsun'da Kat Mülkiyeti Kanunu Uygulaması
Samsun site yönetimi uygulamalarında kanunun doğru yorumlanması ve uygulanması büyük önem taşır. Samsun'a özgü bazı konular:
- Deprem Sigortası: Samsun deprem riski taşıyan bir bölgede yer aldığından, DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) yaptırılması zorunludur.
- Merkezi Isıtma: Samsun'da birçok eski yapıda merkezi ısıtma sistemi bulunmaktadır. Bireysel sisteme geçiş için kat malikleri kurulu kararı gerekir.
- Belediye Yönetmelikleri: Samsun Büyükşehir Belediyesi'nin imar ve yapı kullanım yönetmelikleri de site yönetiminde dikkate alınmalıdır.
Hukuki süreçlerin doğru ve zamanında yürütülmesi için profesyonel bir site yönetim şirketi ile çalışmanız önerilir.
Hukuki Süreçlerde Profesyonel Destek
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında tüm hukuki süreçlerinizi profesyonel olarak yönetiyoruz. Ücretsiz danışmanlık için bizi arayın.
Hemen Arayın: 0551 502 86 55Sıkça Sorulan Sorular
Kat Mülkiyeti Kanunu nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türkiye'de apartman ve sitelerin yönetimini düzenleyen temel yasal düzenlemedir. 1965 yılında yürürlüğe girmiş olup, kat mülkiyeti ve kat irtifakı haklarını, yönetim esaslarını ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirler.
Site yöneticisi hangi yetkilere sahiptir?
Site yöneticisi; aidat toplama, ortak giderler için harcama yapma, acil onarımlar için karar alma, icra takibi başlatma, personel istihdam etme ve bina sigortası yaptırma yetkilerine sahiptir.
Kat malikleri kurulu kararları nasıl alınır?
Olağan kararlar toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile, önemli kararlar sayı ve arsa payı çoğunluğu ile, yönetim planı değişikliği ise 4/5 çoğunlukla alınır.
Kat maliklerinin yükümlülükleri nelerdir?
Kat malikleri; ortak giderlere katılmak, yönetim planına uymak, bağımsız bölümünü amacına uygun kullanmak, diğer malikleri rahatsız etmemek ve genel kurul kararlarına uymakla yükümlüdür.
Apartman yöneticisi azledilebilir mi?
Evet, kat malikleri kurulu her zaman yöneticiyi azledebilir. Ayrıca görevini ihmal eden yönetici, herhangi bir kat malikinin talebi ile sulh hukuk mahkemesi tarafından görevden alınabilir.