Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: Genel Çerçeve

Kat Mülkiyeti Kanunu, 23 Haziran 1965 tarihinde yürürlüğe giren ve birden fazla bağımsız bölüm içeren yapılardaki mülkiyet ilişkilerini düzenleyen temel yasal metindir. Kanun, kat mülkiyeti ve kat irtifakı kavramlarını tanımlayarak, bağımsız bölüm sahiplerinin hakları ve yükümlülüklerini, ortak alanların kullanımını ve yönetim organizasyonunu kapsamlı bir şekilde ele almaktadır.

Bu kanun, apartman ve site yönetiminin hukuki zeminini oluşturur. Profesyonel apartman yönetimi hizmetlerinin tamamı, bu kanunun çizdiği çerçeve dahilinde yürütülmektedir.

Kanunun Temel Kavramları

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan özel mülkiyet türüdür. Kat irtifakı ise yapı tamamlanmadan önce, arsa üzerinde ileride kurulacak kat mülkiyetine esas olmak üzere tesis edilen bir haktır. Her iki kavram da tapu siciline tescil edilerek hukuki güvence altına alınır.

Bağımsız Bölüm ve Ortak Alanlar

Bağımsız bölüm, bir yapıda ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bölümlerdir (daire, dükkan, ofis vb.). Ortak alanlar ise tüm kat maliklerinin müşterek kullanımına ayrılmış bölümlerdir: merdiven boşlukları, asansörler, çatı, bahçe, otopark gibi.

Kat Maliklerinin Hakları

• Bağımsız bölümünü dilediği gibi kullanma hakkı (yönetim planı sınırları dahilinde)
• Ortak alanlardan eşit koşullarda yararlanma hakkı
• Kat malikleri kurulunda oy kullanma hakkı
• Yönetim planının değiştirilmesini talep etme hakkı
• Hesapları ve karar defterini inceleme hakkı
• Yöneticiyi denetleme ve görevden alma hakkı

Kat Maliklerinin Yükümlülükleri

• Ortak giderlere arsa payı oranında katılma yükümlülüğü (Madde 20)
• Diğer kat maliklerini rahatsız edici davranışlardan kaçınma yükümlülüğü
• Bağımsız bölümde yapının güvenliğini tehlikeye atacak değişiklik yapmama yükümlülüğü
• Yönetim planı hükümlerine uyma yükümlülüğü

Aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kat malikleri hakkında uygulanacak hukuki süreçler için aidat ödemeyen kiracı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Yönetim Organizasyonu

Kat Malikleri Kurulu

Kanunun 27-33. maddeleri, kat malikleri kurulunun oluşumunu, toplanma usulünü ve karar alma mekanizmasını düzenler. Kurul, yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı kanunda açıkça belirlenmiştir.

Yönetici Atanması

Kanunun 34. maddesi uyarınca, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat malikleri arasından veya dışarıdan atanabilir. Yöneticinin görev ve sorumlulukları hakkında detaylı bilgi edinebilirsiniz.

Denetçi Atanması

Kat malikleri kurulu, yöneticinin faaliyetlerini denetlemek üzere bir veya birden fazla denetçi atayabilir. Denetçiler, yöneticinin mali işlemlerini ve karar defterini inceleyerek kurula rapor sunar.

Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler

Kanunun 66-74. maddeleri, birden fazla yapıdan oluşan toplu yapılara (sitelere) ilişkin özel hükümleri içerir. Toplu yapılarda blok yönetimi ve toplu yapı yönetimi olmak üzere iki kademeli bir yönetim yapısı öngörülmüştür. Site yönetimi kanunu rehberimizde bu konuyu detaylı ele almaktayız.

Kanuna Aykırı Davranışların Yaptırımları

Kanuna aykırı davranan kat malikleri hakkında diğer kat malikleri tarafından Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilir. Ağır ihlallerde bağımsız bölümün satışına karar verilebilecek kadar ciddi yaptırımlar mevcuttur.

Yönetici görevini yerine getirmezse uygulanacak hukuki yaptırımlar hakkında da bilgi edinebilirsiniz.